Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 10. Juni

IMRRS 2024, 0651

AG Schöneberg, Urteil vom 18.04.2024 - 107 C 159/22

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiter nutzen darf und hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt, so bleibt es für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen nach § 548 Abs. 2 BGB beim eigentlichen Mietende.

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IMRRS 2024, 0648

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 06.05.2024 - 980b C 23/23 WEG

1. Legen die Wohnungseigentümer einem Beschluss über eine Sonderumlage einen fehlerhaften Verteilungsschlüssel zu Grunde, wird damit zwar die endgültige Kostenverteilung noch nicht verbindlich festgelegt, dieser Beschluss zur Ergänzung des Wirtschaftsplans ist aber anfechtbar.

2. Ob dieser fehlerhafte Verteilungsschlüssel bewusst oder unbewusst gewählt worden ist, ist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit im Rahmen der Anfechtungsklage nicht von Belang.

3. Schon aus dem Beschluss selbst muss hinreichend konkret hervorgehen, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine von der bisherig geltenden Kostenverteilung abweichende Regelung zu beschließen.

4. Typischerweise entspricht eine abweichende Kostenverteilung, gestützt auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

5. Dies ist zu verneinen, wenn der betroffene Eigentümer durch den neuen Verteilungsschlüssel erheblich mehr belastet wird (hier um den Faktor 2,4), ohne dass er von der Maßnahme unmittelbar selbst partizipiert.

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IMRRS 2024, 0759

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 - 6 L 125.24

An der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen zur Beendigung von Leerstand fehlt es, wenn der Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.*)

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IMRRS 2024, 0753

BGH, Beschluss vom 04.04.2024 - I ZB 64/23

Ein Rechtsanwalt, der in einem Zwangsvollstreckungsverfahren in eigener Sache tätig wird, ohne als Rechtsanwalt aufzutreten, ist jedenfalls dann zur elektronischen Übermittlung von Schriftsätzen an das Gericht verpflichtet, wenn er Rechtsmittel (hier: Widerspruch gegen die Eintragungsanordnung des Gerichtsvollziehers, sofortige Beschwerde gegen eine Entscheidung des Vollstreckungsgerichts) einlegt.*)

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IMRRS 2024, 0754

BGH, Beschluss vom 14.05.2024 - VIII ZB 6/24

Die Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde obliegt nicht dem Einzelrichter, sondern dem Kollegium. Bejaht der Einzelrichter mit der Zulassungsentscheidung zugleich die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, ist seine Entscheidung objektiv willkürlich und verstößt gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters.

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IMRRS 2024, 0617

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 25.04.2024 - 980a C 40/23 WEG

1. Ein Anerkenntnis darf als Prozesshandlung nicht unter einer Bedingung erklärt werden. Eine unzulässige Bedingung stellt es prozessual nur dann nicht dar, wenn der Beklagte sein Anerkenntnis davon abhängig macht, dass die - von Amts wegen zu prüfenden - Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Klage erfüllt werden.

2. Ein(e) Anerkenntnis(erklärung) ist nicht für wirksam zu erachten, sofern die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft diese(s) von der Einhaltung der Klagefrist abhängig macht. Denn bei den Klagefristen nach § 45 Satz 1 WEG (Klage- und Klagebegründungsfrist) handelt es sich nicht um Zulässigkeitsvoraussetzungen der Klage, sondern um materiell-rechtliche Ausschlussfristen.

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Online seit 7. Juni

IMRRS 2024, 0738

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2022 - 65 S 51/22

1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.

2. Ist die Mieterhöhung formell wirksam, sind Erläuterungen und Nachweise - gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis - im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig.

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IMRRS 2024, 0602

AG Nauen, Urteil vom 31.07.2023 - 17 C 8/22

1. Der Verwalter hat eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind im Rahmen der Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben im Rahmen einer übersichtlichen Darstellung vorzunehmen, die eine einfache Plausibilitätskontrolle durch Abgleich mit den Gesamtkontoständen ermöglicht.

2. Die ordnungsgemäße Vorbereitung der Beschlüsse obliegt der Verwaltung. Werden elementare Abrechnungsprinzipien verletzt, kann eine Pflichtverletzung der Verwaltung bejaht werden.

3. Die Verwalter verletzt seine Pflichten auch, wenn er der Eigentümerversammlung eine falsche Tatsachengrundlage in Vorbereitung der Beschlussfassung mitteilt.

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IMRRS 2024, 0676

OLG Bamberg, Beschluss vom 06.02.2024 - 10 U 61/23

1. § 37 WHG regelt das wasserrechtliche Nachbarrecht (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.05.2015 - V ZR 168/14, IBRRS 2015, 2392 = IMR 2015, 425; BGH, Urteil vom 20.04.2023 - III ZR 92/22, IBRRS 2023, 1588 = IMRRS 2023, 0740).*)

2. Gegen Einwirkungen durch wild abfließendes Wasser auf sein Grundstück kann sich der Eigentümer grundsätzlich mit dem auf Unterlassung gerichteten Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Wehr setzen (Anschluss an BGH, Urteil vom 09.05.2019 - III ZR 388/17, IBRRS 2019, 1717 = IMR 2019, 342).*)

3. Die schlüssige Darlegung eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 37 Abs. 1 WHG setzt Vortrag dazu voraus, dass es sich bei dem eindringenden Wasser um "wild abfließendes Wasser" i.S.v. § 37 Abs. 1, Abs. 4 WHG handelt, von welchem natürlichen Abflusszustand auszugehen und zu welcher Veränderung des Wasserabflusses es gekommen ist. Weiter ist darzulegen, wie die Veränderung des natürlichen Wasserabflusses zu Beeinträchtigungen des betroffenen Grundstücks geführt hat, da ein Unterlassungsanspruch nur bei einem Verstoß gegen das Veränderungsverbot anzunehmen ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 09.05.2019 - III ZR 388/17, IBRRS 2019, 1717 = IMR 2019, 342; BGH, Urteil vom 20.04.2023 - III ZR 92/22, IBRRS 2023, 1588 = IMRRS 2023, 0740).*)

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IMRRS 2024, 0756

BFH, Urteil vom 16.01.2024 - VII R 34/22

Vor dem 01.08.2022 bestand für eine Rechtsanwaltsgesellschaft mbH als Bevollmächtigte keine Pflicht zur Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs gem. § 52d Satz 1 oder 2 FGO, und zwar auch dann nicht, wenn sie durch einen Rechtsanwalt als Vertreter i.S. des § 62 Abs. 2 Satz 3 FGO handelte.*)

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IMRRS 2024, 0751

BGH, Beschluss vom 14.05.2024 - XI ZB 16/23

1. Ein völlig ungeeignetes Ablehnungsgesuch ist eindeutig unzulässig und kann daher durch den Spruchkörper in seiner regulären Besetzung unter Mitwirkung des abgelehnten Richters beschieden werden.

2. Ein Ablehnungsgesuch ist völlig ungeeignet, wenn seine Begründung von vornherein untauglich ist, eine Befangenheit des abgelehnten Richters aufzuzeigen, und für seine Verwerfung deshalb jedes Eingehen auf den Gegenstand des Verfahrens entbehrlich ist.

3. Bei der Rüge "vieler" übergangener Anträge und Gehörsverletzungen sowie Form- und Rechtsverstößen handelt es sich um Pauschalbehauptungen und Wertungen ohne Tatsachensubstanz, die von vornherein nicht geeignet sind, eine Besorgnis der Befangenheit aufzuzeigen.

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IMRRS 2024, 0746

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 17.05.2024 - 6 O 14/24

1. Auch für selbständige Beweisverfahren im Verwaltungsprozess (§ 98 VwGO i.V.m. § 485 Abs 2 ZPO) gilt, dass sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Hauptsachewert richtet. Er ist nach Durchführung der Beweiserhebung und unter Verwertung der dabei gewonnenen Erkenntnisse zu ermitteln.*)

2. Ausgangspunkt der Bemessung ist die sich für den Antragsteller bei Einleitung des Verfahrens aus seinem Antrag ergebende Bedeutung der Sache, §§ 40, 52 Abs. 1 GKG 2004. Dient das Beweisverfahren der Feststellung von (Bau-)Mängeln, bestimmt sich dessen Wert nach dem für die Mängelbeseitigung erforderlichen und gutachterlich festzustellenden Mängelbeseitigungsaufwand, da dieser regelmäßig Gegenstand eines späteren Hauptsacheverfahrens ist.*)

3. Unerheblich bleibt, wie die Beteiligten die eingeholten Gutachten später bewerten und dass sie durch Abschluss eines außergerichtlichen Vergleichs ein Hauptsacheverfahren vermeiden.*)

4. Besteht Streit über die Richtigkeit der Höhe der von den Sachverständigen ermittelten Kosten, ist hierüber nicht im Verfahren zur Festsetzung des Streitwerts zu entscheiden, sondern das Beweisverfahren fortzusetzen.*)

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Online seit 6. Juni

IMRRS 2024, 0734

LG Lübeck, Urteil vom 16.11.2023 - 14 S 21/22

1. Ist in einem Mietvertrag vereinbart "Stromkostenpauschale monatlich (kann nicht abgerechnet werden)", dann ist auch eine nicht abrechnungsfähige Pauschale vereinbart.

2. Die Parteien können nachträglich grundsätzlich eine zu Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung über Nebenkosten ändern. Eine solche nachträgliche Einigung ist auch stillschweigend möglich.

3. Bei Rechenfehlern, Zahlendrehern oder anderen offensichtlichen Fehlern, wie z. B. einem falschen Abzug der Nebenkostenvorauszahlung, gilt der Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB nicht.

4. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Rechtsfolge dieses Fehlers ist zwingend, dass die Heizkosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind.

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IMRRS 2024, 0607

AG Wedding, Urteil vom 12.03.2024 - 16 C 298/23

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

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IMRRS 2024, 0748

BGH, Urteil vom 18.04.2024 - IX ZR 129/22

Von einem außerhalb der Gesellschaft stehenden Dritten kann nicht ohne Weiteres verlangt werden, dass er den vom Insolvenzverwalter zur Darlegung der Zahlungsunfähigkeit der Schuldnerin aufgestellten Liquiditätsstatus im Einzelnen konkret und substanziiert bestreitet, wenn der vom Insolvenzverwalter vorgelegte Liquiditätsstatus keine Einzelheiten enthält und der Insolvenzverwalter seinerseits seinen Vortrag nicht näher - etwa durch Vorlage von Rechnungen, Kontoauszügen oder sonstigen Unterlagen - belegt hat.*)

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IMRRS 2024, 0745

BGH, Beschluss vom 09.04.2024 - IX ZB 28/23

Im summarischen Eilverfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ist die Anrufung des Bundesgerichtshofs als weiterer Rechtsmittel- und damit auch Beschwerdeinstanz von vorneherein gesetzlich ausgeschlossen. Der Weg einer außerordentlichen Beschwerde ist nicht eröffnet und verfassungsrechtlich auch nicht geboten.

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IMRRS 2024, 0747

OLG München, Beschluss vom 21.05.2024 - 9 W 705/24 Bau

1. Ein selbständiges Beweisverfahren endet mit seiner sachlichen Erledigung, so dass ein Beschluss, mit dem die Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens festgestellt wird, nur deklaratorische und keine konstitutive Wirkung hat.

2. Sachliche Erledigung tritt bei rückschauender Betrachtung nach einer mündlichen Erläuterung des schriftlichen Gutachtens durch den Sachverständigen grundsätzlich mit dem Verlesen des Sitzungsprotokolls über die Vernehmung des Sachverständigen oder dessen Vorlage zur Durchsicht ein.

3. Einer Beschwerde gegen einen deklaratorischen Beschluss zur Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis.

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